在澳大利亚最大的资产类别中，住房投资在大型超级基金中却显得格外缺失。
根据CoreLogic的数据，美国的住宅房地产总值约为10.7万亿美元，远超股市。然而，若观察大型超级基金的投资方向，发现它们在国内房地产的投入相对较少。
澳大利亚财政部长吉姆·查尔默斯希望通过增加新房供应来改变这一现状，这一问题可能会引发更多的政治争论。
查尔默斯支持超级基金等大型投资者加大对房地产的投入，部分知名基金也表示将采取行动。然而，联合政府对此持有不同看法。
反对党房屋所有权发言人、自由党参议员安德鲁·布拉格警告说，鼓励企业拥有房屋而非个人拥有的政策并不符合澳大利亚的价值观。
“我们认为企业住房并不符合澳大利亚梦，”布拉格表示。
那么，这些争论的核心是什么呢?
有一些有力的论点认为，利用3.9万亿美元的超级资金池中的一部分来建设新房，可能在一定程度上改善租赁市场，但对整体房地产市场的影响可能有限。
假装这会改变住房负担能力的现状是没有意义的，但我认为这并不是一个特别令人担忧的趋势。
大型机构投资者（如超级基金）在澳大利亚拥有大量有形资产，从购物中心到机场，但与一些国际市场相比，我们的大型投资者在房地产方面的持有量相对较少。
澳大利亚养老基金协会表示，在澳大利亚，投资“建房出租”住房的比例不到机构投资者房地产投资组合的1%，而在美国，这一比例超过20%。
然而，市场正在发生变化的迹象逐渐显现。
上个月，超级巨头australisuper和HESTA联合收购了一个名为Assemble的平台，旨在促进基金对经济适用房的大规模投资，包括建房出租、建房出租购买和建房购买。
这一具体协议的重要性在于，它标志着将住房转变为机构资产类别的漫长过程。超级基金曾表示，投资住宅房地产的一个主要障碍是对相对较小的住宅建筑进行尽职调查的成本。对于管理数百亿或数千亿美元资产的基金来说，这些成本并不算高。
这些基金认为，像Assemble这样的平台可以帮助他们克服这一问题，实现“规模”投资，并认为住房是一项有吸引力的资产。
HESTA首席投资官索尼娅·索特尔-里克森表示，房地产资产的风险介于现金（低风险）和私募股权（高风险）之间。
理论上，经济适用房在经济低迷时期也应具备吸引力，因为人们仍然需要居住的地方。她表示，该基金的目标是房地产（包括经济适用房）的年回报率达到“高个位数”。
但这种投资真的能对房地产市场产生影响吗?
Australian Super表示，与Assemble投资的5亿美元将在未来三到四年内交付约1400套新住房，并强调建造租赁可能成为澳大利亚一个更大的市场。HESTA表示，计划投资约2.4亿美元用于建设租赁项目。
这些都是受欢迎的举措，但与政府到2029年建造120万套住房的宏伟目标相比，它们只是微不足道的一部分，显然不会改变房价或租金的走势。政府还计划利用超级基金作为其100亿澳元的澳大利亚住房未来基金的一部分，旨在帮助在五年内提供3万套新的社会和经济适用房。
尽管到目前为止，超级行业在住房投资方面的规模相对较小，但仍有充分的理由认为，机构投资将为澳大利亚的租赁市场带来有价值的补充。
格拉坦研究所的布伦丹·科茨表示，与规模较小的投资者相比，超级基金的庞大规模使其作为房东能够采取不同的行动，包括提供更长期的租赁。超级基金进行长期投资，因此他们可能会选择持有房产而非出售。
他认为，鼓励更多的超级基金投资租赁房产是值得的，因为澳大利亚房价的快速上涨意味着更多人将在长期内选择租房。
即便如此，我们也不应夸大养老基金在房地产领域的作用，值得注意的是，一些基金并不认为住房投资对其成员有益。
例如，UniSuper首席投资长约翰·皮尔斯上月表示，他对房地产投资兴趣不大，部分原因是房地产投资会将风险集中在投资组合中。通过持有澳大利亚银行的股票，该基金已经在房地产领域拥有了大量敞口。“从分散风险的角度来看，将更多资金投入住宅市场对超级基金来说并没有太大意义。”
与此同时，联盟党正在将超级和住房作为主要政党之间的一个关键议题。它反对鼓励大型养老基金投资房地产，同时认为应允许澳大利亚人使用强制性养老基金购买房产。
因此，可以肯定的是，从现在到下一届联邦选举期间，关于养老金和住房的辩论将会加剧。但实际上，超级基金进军住宅地产的影响，可能不会如政治辩论双方所希望的那样引人注目。
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